недвижимости, которые были недавно проданы.

Принципы оценки, лежащие в основе МПСАП:

• спрос и предложение;

• замещение;

• пропорциональность;

• зависимость.

Применение МПСАП

МПСАП применяется, когда имеются данные об относительно недавних

надежных сделках, являющихся основой для стоимостных моделей или рыночных

трендов.

Для тех объектов недвижимости, которые часто продаются и покупаются,

МСАП является наиболее прямым и систематическим подходом к определению

стоимости.

Обычно он предполагает получение непосредственно ценовых характеристик

при оценке недвижимой собственности, которая не обладает доходными

характеристиками (односемейные жилые дома).

МПСАП также представляет наилучшие показатели для определения стоимости

объектов недвижимости малого частного бизнеса.

При развитом рынке земли дает наилучшие результаты при оценке земельных

участков.

Преимущества МПСАП:

• наиболее простой подход;

• статистически обоснованный;

• предлагает методы корректировки;

• обеспечивает данные для других подходов к оценке.

Недостатки МПСАП:

. требует активного рынка;

. сравнительные данные не всегда имеются;

. требует внесения поправок, большое количество которых оказывает

влияние на достоверность результатов;

. основан на прошлых событиях, не принимает в расчет будущие ожидания.

Применение МПСАП предлагает определенную последовательность действий:

1. Изучение рынка и выбор объектов недвижимости, которые наиболее

сопоставимы с оцениваемым объектом.

2. Сбор и проверка достоверности информации о сделках по каждому

отобранному объекту.

3. Выбор необходимых единиц сравнения и проведение сравнительного

анализа по каждой единице.

4. Проведение корректировки цен продаж по каждому объекту в

соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом.

5. Согласование скорректированных цен сопоставимых объектов и подход к

показателю стоимости для оцениваемого объекта.

Источники информации:

. публичные записи (данные регистрационных служб);

. данные страховых компаний;

. информационные службы;

. периодические издания по недвижимости;

. данные брокеров по недвижимости;

. данные, предоставляемые участниками сделок;

. архивы оценщика.

Элементы сравнения — это характеристики собственности и сделок, которые

определяют факторы, влияющие на цену недвижимости. Корректировки проводятся

по следующим элементам сравнения.

Последовательно:

1. Передаваемые права собственности.

2. Условия финансирования.

3. Условия продажи.

4. Рыночные условия (корректировка на дату продажи).

На независимой основе:

5. Местоположение.

6. Физические характеристики объекта.

7. Экономические характеристики объекта.

8. Использование объекта.

9. Наличие дополнительных компонентов стоимости.

Корректировки (поправки) могут производиться в рублях (долларах),

процентах и долях единицы.

Корректировки проводятся по выбранным единицам сравнения. Различные

сегменты рынка используют различные единицы сравнения, типичные для данного

конкретного сегмента.

При продаже земли это:

• цена за сотку, гектар;

• цена за 1 м2;

• цена за 1 метр по фасаду;

• цена за лот;

• цена за единицу плотности.

При продаже застроенных участков это:

. цена за 1 м2 общей площади здания;

. цена за 1 м2 площади, подлежащей сдаче в аренду;

. цена за 1 м2 без учета местоположения (цена строительства 1 м2);

. цена за 1 м3;

. цена за единицу недвижимости (дом, комната);

. цена за единицу недвижимости, приносящей доход (посадочное место,

место стоянки и т. д.).

Методы внесения поправок делятся на:

Количественные:

• анализ парных продаж;

• статистический анализ;

• графический анализ;

• трендовый анализ;

• анализ вторичных данных.

Качественные:

• относительный сравнительный анализ;

• метод общей группировки;

• персональные интервью.

Важно помнить, что поправки производятся от сравниваемых объектов к

оцениваемому, то есть необходимо определить, за какую цену был бы продан

сравниваемый объект, если бы он имел те же характеристики, что и

оцениваемый.

Доходный метод для определения рыночной стоимости недвижимости

Дисконтирование денежных потоков. Прямая капитализация

Доходный подход (ДП)

Метод капитализации дохода основан на оценке текущей (сегодняшней)

стоимости будущих выгод, которые, как ожидается, принесут эксплуатация и

возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества.

Капитализация дохода — это процесс пересчета потока будущих доходов в

конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей. Эти величины

учитывают:

1) сумму будущего дохода;

2 ) когда должен быть получен доход;

3) продолжительность получения дохода.

Принципы, лежащие в основе ДП:

• ожидания;

• замещения.

Существует два основных метода, используемых при оценке недвижимости,

приносящей доход:

1) прямой капитализации;

2) дисконтирования денежных потоков.

Основными понятиями обоих методов являются чистый операционный доход

(ЧОД или NOI) и коэффициент капитализации R.

При применении ДП используются финансовые отчеты собственника:

• упрощенный баланс;

• отчет о движении денежных средств, реконструируемый оценщиком для

задач экономического анализа статей доходов и расходов.

Откорректированный отчет о движении денежных средств имеет четыре

уровня доходов.

1. Потенциальный валовой доход (ПВД):

• минус поправка на уровень загрузки и потери при сборе платежей;

• плюс прочий доход, связанный с нормальным функционированием объекта

недвижимости.

2. Действительный эффективный валовой доход (ДВД):

• минус текущие операционные расходы (ТОР);

• минус резерв на замещение (РЗ). (TOP + РЗ = ОР — операционные

расходы).

3. Чистый операционный доход (ЧОД):

• минус обслуживание долга (Од) — выплата процента и погашение основной

суммы;

• минус капитальные затраты (Кз):

• капитальный ремонт;

• капитальные резервы;

• арендаторские доделки;

• комиссионные брокерам за аренду.

4. Поток наличных денежных средств до налогообложения (ПНДС), доход на

собственный капитал (ДСК).

Метод прямой капитализации (МПК)

Стоимость объекта определяется по формуле:

V = I / R ,

где / — чистый доход (ЧОД); V — стоимость объекта недвижимости; R —

коэффициент капитализации.

Схема применения МПК:

1) определить размер стабилизированного ЧОД за 1 год (как правило,

путем усреднения дохода за несколько лет);

2) определить величину коэффициента капитализации R;

3) разделить ЧОД на R по формуле.

Преимущества МПК:

• простота расчетов;

• мало предположений;

• отражение состояния рынка;

• дает особенно хорошие результаты для стабильно функционирующего

объекта недвижимости с малыми рисками (здание с одним арендатором и

долгосрочной арендой).

МПК не следует применять, когда:

• отсутствует информация о рыночных сделках;

• неприменимы теоретические методы определения R;

• объект не находится в режиме стабильного функционирования

(строительство или реконструкция);

• объект подвергся серьезным разрушениям в результате стихийного

бедствия или пожара.

Методы определения коэффициента капитализации:

1. Метод рыночной экстракции (рыночной выжимки).

2. Аналитический метод (кумулятивное построение R).

3. Методы ипотечно-инвестиционного анализа (при использовании заемного

капитала).

4. Метод экспертизы (опроса экспертов рынка недвижимости).

Структура коэффициента капитализации

R = RON + ROF ,

где RON — ставка дохода на капитал; ROF — коэффициент капитализации

(возврата капитала).

При кумулятивном построении R в RON учитываются следующие факторы:

• компенсация для безрисковых ликвидных инвестиций (с учетом инфляции);

• компенсация за риск (в том числе страновой);

• компенсация за низкую ликвидность;

• компенсация на инвестиционный менеджмент;

• поправка на прогнозируемое повышение или снижение стоимости актива.

Методы рекапитализации

1. Прямолинейный (метод Ринга).

2. Равномерно-аннуитетный при формировании фонда возмещения по ставке

дохода на инвестиции (метод Инвуда).

3. Равномерно-аннуитетный при формировании фонда возмещения по

безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).

Общая формула для определения коэффициента капитализации:

R = Yо + dо (SFF (y; n) ,

где Yо — ставка дохода на инвестиции; dо — фактор изменения стоимости;

у — процентная ставка дохода при формировании фактора фонда возмещения;

п — количество периодов получения дохода; SFF( • )— фактор фонда

возмещения.

Метод дисконтирования денежных потоков

Стоимость объекта недвижимости определяется по формуле:

[pic] ,

где п — порядковый номер периода получения денежного потока; п = 0...,

N;

CFn — денежный поток в n - й период; i — ставка дисконта.

Схема использования метода:

1. Составить прогноз и смоделировать денежные потоки на весь период

функционирования оцениваемого объекта недвижимости (на так называемый

прогнозный период).

2. Определить реверсионную стоимость — размер выручки от перепродажи

объекта недвижимости в конце периода владения.

3. Определить ставку дисконта.

4. Дисконтировать денежные потоки и реверсионную стоимость в текущую

стоимость объекта недвижимости (на момент оценки).

Преимущества метода:

. считается лучшим теоретическим методом;

. учитывает динамику рынка;

. учитывает неравномерную структуру доходов и расходов;

. работает, когда доход и рынок нестабильны;

. работает, когда объект находится в стадии строительства или

реконструкции.

Недостатки:

. вероятность ошибки в прогнозировании;

. достаточная сложность;

. силен фактор «симпатии» оценщика.

Анализ финансовых коэффициентов

Традиционный анализ приносящей доход недвижимой собственности требует

использования финансовых отчетов, которые несколько отличаются от

общепринятых бухгалтерских финансовых отчетов.

Характер дохода, получаемый от объектов недвижимости, не обязательно

соответствует бухгалтерскому определению чистого дохода и повышения

стоимости актива, получаемой при его перепродаже. При условии подготовки

финансовых отчетов их реконструированные варианты могут быть использованы

как для оценки самого рассматриваемого объекта недвижимости, так и для

сравнения его с другими объектами. Изучение подобных взаимосвязей

называется анализом коэффициентов.

Анализ коэффициентов является важным аналитическим методом для изучения

приносящей доход недвижимости. С момента приобретения собственности

коэффициенты, рассчитываемые на основе данных баланса, используются как для

определения удельного веса земли и улучшений в общей стоимости, так и для

расчета финансового леверед-жа. На основе данных отчета о движении денежных

средств могут рассчитываться такие показатели, как коэффициент операционных

расходов, коэффициент самоокупаемости.

Данные, взятые как из баланса, так и из отчета о движении наличных

средств, могут служить основой для расчета мультипликаторов валовых рентных

платежей, ипотечных констант и коэффициентов дивидендов на акционерный

капитал.

Наиболее часто используемые коэффициенты

Таблица

|Коэффициенты, рассчитываемые | |

|при анализе баланса | |

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9